De voor- en nadelen van onderverhuur in franchise

Franchiseorganisaties kunnen ervoor kiezen om zelf locaties aan te huren en deze vervolgens onder te verhuren aan de franchisenemers. Het alternatief is vanzelfsprekend om de franchisenemer zelf een locatie te laten huren. Kies je ervoor zelf hoofdhuurder te zijn, dan is de volgende vraag, waar moet je allemaal rekening mee houden? Er zijn verschillende rechtszaken geweest over onderverhuur in franchise. Het is dan ook van belang is om goede afspraken te maken over de samenhang tussen de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst.

Wat is onderverhuur in franchise?

Er is sprake van onderverhuur in franchise als de franchisegever zelf een ruimte huurt van een derde partij (de hoofdverhuurder) en deze ruimte vervolgens onderverhuurt aan franchisenemer voor de exploitatie van de franchiseformule. Op deze manier kan de franchisegever grip houden op de bedrijfsruimte. De franchisenemer kan hierbij in veel gevallen profiteren van gunstige huurvoorwaarden die alleen een grotere partij zoals een franchisegever kan afdwingen.

Bij onderverhuur in franchise zijn er twee aparte huurovereenkomsten: de hoofdhuurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en de franchisegever en de onderhuurovereenkomst tussen franchisegever en de franchisenemer. Dit is een extra overeenkomst naast de franchiseovereenkomst die tussen franchisenemer en franchisegever wordt overeengekomen. Als de huurovereenkomst als afzonderlijke bijlage wordt toegevoegd aan de franchiseovereenkomst, is er sprake van een koppeling. Vooral het laatste komt vaak voor binnen franchise, waarin in beide overeenkomsten ‘koppelbepalingen’ zijn opgenomen.

Huurbescherming

Een voorbeeld van zo’n koppelbepaling is dat het einde van de franchiseovereenkomst ook gelijk het einde van de huurovereenkomst betekent. Zo’n bepaling is echter alleen geldig als daarvoor voorafgaand toestemming van de kantonrechter is verkregen. Een huurder heeft namelijk huurbescherming en hierdoor mag een huurovereenkomst niet zomaar worden beëindigd zonder toestemming van de rechter. De wet biedt bovendien beperkte opzegmogelijkheden.

De rechter zal hiervoor alleen toestemming verlenen als hij van oordeel is dat de franchisenemer geen behoefte heeft aan huurbescherming. Daarbij zal de rechter er ook zeker van willen zijn dat de belangen van de franchisenemer voldoende zijn gewaarborgd. Dat is bijvoorbeeld het geval als is afgesproken dat de franchisenemer bij het einde van het contract zijn investeringen, hetzij voor een deel, vergoed krijgt.

Vaak loopt een huurovereenkomst voor minimaal vijf jaar en wordt daarna automatisch verlengd tot tien jaar. Na de eerste vijf jaar kan slechts op een beperkt aantal gronden worden opgezegd. Na tien jaar zijn er meer opzeggronden mogelijk, waaronder de opzegging na een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder tegen die van de huurder. Na deze tien jaar loopt de huurovereenkomst in principe door voor een onbepaalde tijd met een opzegtermijn van minimaal een jaar.

Wet franchise en onderverhuur in franchise

Het maken van goede afspraken wordt ook benadrukt in de Memorie van Toelichting van de Wet Franchise:

“Een franchisegever die tevens hoofdhuurder en onderverhuurder is van het pand waarin zijn franchisenemer een franchiseonderneming exploiteert, kan zijn beslissingen in het kader van huurovereenkomst niet geheel los zien van de franchisesamenwerking en de normen die daarbinnen voor hem gelden. Een keuze om bijvoorbeeld enerzijds de franchiseovereenkomst op te zeggen en anderzijds de onderhuurovereenkomst in stand te laten, kan in dat kader onbillijk zijn ten opzichte van zijn (ex-)franchisenemer. Dit geldt met name in combinatie met een post-contractueel non-concurrentiebeding in de franchiseovereenkomst waardoor het de franchisenemer na beëindiging van de franchiserelatie verboden is om gedurende een bepaalde tijd op dezelfde markt actief te blijven waarop dat hij onder de franchiseovereenkomst werkzaam was.”

Wat moet je regelen om onderverhuur in franchise goed te laten verlopen?

Koppeling huurovereenkomst en franchiseovereenkomst

Zorg ervoor dat huurovereenkomst en franchiseovereenkomst aan elkaar zijn gekoppeld. Dit kan door de huurovereenkomst als bijlage op te nemen met in beide overeenkomsten de daarbij behorende bepalingen. Hierbij is het van belang dat de start- en einddatum van de franchiseovereenkomst gelijk is aan de start- en einddatum in de huurovereenkomst. Het is immers onwenselijk dat een franchisenemer nog wel verplichtingen heeft in het kader van de franchiseovereenkomst, maar geen locatie waar hij die verplichtingen kan voldoen. Of andersom dat franchisenemer wel een locatie heeft, maar geen formule die de franchisenemer daarin kan exploiteren.

Kantonrechter

Vraag altijd goedkeuring bij de kantonrechter. Zonder voorafgaande goedkeuring, blijft er onzekerheid bestaan hoe een rechter uiteindelijk zal reageren op een koppeling tussen franchise- en huurovereenkomst. Zo kan het bijvoorbeeld voorkomen dat je een franchiseovereenkomst met een franchisenemer beëindigt vanwege wanprestatie, maar de franchisenemer niet uit jouw locatie mag zetten. Stel om dit goed te regelen een verzoekschrift op als bedoeld in artikel 7:291 BW koppeling huurovereenkomst & franchiseovereenkomst, onderteken dit gezamenlijk met de franchisenemer en dien dit ter goedkeuring in bij de desbetreffende kantonrechter.

Vastgoed in aparte B.V.

Alhoewel verhuurders dit het liefst wel willen, adviseren we je om de huurovereenkomsten niet aan te gaan vanuit de Franchise B.V. of holding, maar vanuit een aparte entiteit om risico te spreiden. Op deze manier wordt het vastgoed gescheiden van de reguliere bedrijfsactiviteiten en kan het desgewenst buiten beschouwing gelaten worden bij eventuele verkoop van de franchiseformule.

Heb je jouw onderverhuur-proces op orde?

We helpen je graag om juridisch alles in orde te maken. Neem via onderstaand formulier vrijblijvend contact met ons op.